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LE GOLF : la vérité face à la désinformation

Suite au communiqué de presse publié par la Ville de Digne les Bains et le groupe ADONIS, le 28 décembre dernier, Gilles Chalvet et l’association Terre Dignoise, auteurs des recours, publient des informations erronées, mensongères et infondées qui ne peuvent rester sans réponse.

En toute transparence et en responsabilité, les documents et la foire aux questions ci-dessous apportent les informations permettant de répondre à l’absurdité et aux inepties.

RECOURS : LE TRIBUNAL REJETTE LE RÉFÉRÉ INTENTÉ PAR TERRE DIGNOISE

 

Par son ordonnance du 31 janvier 2024, le Tribunal administratif de Marseille a rejeté le référé intenté par Terre Dignoise et Gilles Chalvet, contre la délibération du conseil municipal du 2 novembre dernier autorisant la signature d’un bail à construction avec le groupe Adonis afin de créer, au delà de la partie golfique, une offre hôtelière et de restauration sur le site du Golf de Digne-les-Bains.
 
Cette décision du tribunal administratif rejette à la fois la condition d’urgence alléguée pour stopper le processus de signature du bail, et lève les doutes sur la légalité de la délibération.
 
En effet, elle mentionne que "les moyens invoqués par l’association Terre dignoise, mouvement citoyen et les autres requérants à l’appui de leur demande de suspension, tirés de l’ensemble des moyens tels visés précédemment ne paraissent pas, en l’état de l’instruction, propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la délibération du 2 novembre 2023".
 
Pour la municipalité, cette décision est une réelle satisfaction.
 
La municipalité va désormais analyser avec précision cette ordonnance et s'orienter désormais vers une mise en œuvre, au plus vite, de ce projet ambitieux de développement du Golf, construit avec le groupe Adonis.
 
 

Foire aux questions

Selon le Code de justice administrative, les requérants peuvent se désister à tout moment jusqu’à l’audience du Tribunal administratif.

Il ne s’agit pas d’une vente du golf mais de la signature d'un bail à construction sur 45 ans. Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s'engage à construire sur un terrain appartenant à la Ville. A l'échéance de ce bail, la construction revient contractuellement à la Ville. 

La Ville confie à un investisseur le site du golf pour y réaliser des investissements sur la partie golfique et sur la partie hôtellerie et restauration. 

Contrairement à une vente, la Ville garde la main au travers des clauses du bail qui obligent les différentes parties dans la durée.

Un loyer est prévu, qui représentera au total 1.500.000 euros (réactualisables) au terme du bail de 45 années, soit 50.000 euros par an à partir de la 16ème année et pendant 30 ans.

Dès la signature du bail à construction, la société ADONIS s’acquittera des loyers (50 000 €/an environ) des baux emphytéotiques avec les particuliers privés disposant de terrains utiles au parcours de golf. 

Concernant les emprises municipales, une franchise de loyer est prévue sur les 15 premières années. Cela a pour objectif de soutenir l’effort d’investissement de 3, 3 millions d’euros du preneur (fait à la place de la collectivité), qui aura du mal à rendre rentable son exploitation durant les 15 premières années.

En effet, les dépenses vont être très importantes tandis que les revenus vont se développer progressivement. Le preneur va devoir absorber de fortes pertes (sur les 15 premières années du bail, le résultat prévisionnel d’exploitation ressort à + 2.348.185 euros, tandis que les charges d’emprunt représenteront 2.500.000 euros, soit un résultat total négatif de 151.815 euros); À partir de 2039, le résultat d’exploitation sera positif et pourrait se situer aux alentours de 384.000 euros, ce qui permettra le paiement des loyers sans difficulté mais aussi des réinvestissements utiles à maintenir l’outil en parfait état.

Le coût global du Golf pour le budget municipal est de 207 000 euros pour l’année 2023 (coûts d’exploitation dûs au gestionnaire de la Délégation de service public - Ugolf et coûts d’investissement).

En confiant le site à un investisseur, la Ville procède à une économie sur la durée du bail, de plus de 9.000.000 d’euros, puisqu’elle n’a plus à supporter les coûts d'exploitation liée à la Délégation de service public et les investissements annuels de 70 000 euros, qui restaient insuffisants pour maintenir le site à niveau. 

ADONIS s’acquittera de la taxe foncière à la place de la commune pour environ 32000 €/an, puis 50 000 €/an  après l’extension liée à l'hôtellerie. La Cotisation Foncière des Entreprises est estimée à 40 000 €/an (calculée sur le Chiffre d’Affaires).
Enfin l'hôtellerie devrait générer une taxe de séjour d’environ 10 000 €/an les premières années puis environ 30 000 €/an après l’extension  liée à l'hôtellerie.

Le bail à construction porte sur la totalité des emprises foncières du golf, qu’elles soient construites ou dévolues à l’activité golfique. 

En revanche les baux emphytéotiques avec les différents propriétaires fonciers du parcours de golf perdurent, avec leurs clauses, garanties et échéances. 

Les emprises constructibles sont celles prévues au Plan Local d’Urbanisme qui n’a pas été modifié.

Les emprises constructibles sont celles prévues au Plan Local d’Urbanisme qui n’a pas été modifié. Seuls les terrains déjà construits ou immédiatement attenants pourront être constructibles comme le prévoit le PLU. Au-delà des réhabilitations, le projet porte sur la création d’un maximum de 1000m² avec seulement 500m2 d’emprise au sol de nouveaux bâtiments (env 21 chambres d'hôtel). Ce petit bâtiment complémentaire R+1 ne dénaturera pas l’ensemble et l’environnement.

Le groupe ADONIS est valorisé à plus de 25.000.000 d’euros d’actifs, possède 8.485.856€ de fonds propres et les banques sollicitées pour financer la part emprunt (2.500.000 euros) ont été parfaitement disposées à suivre le groupe ADONIS jusqu’à présent et étaient satisfaites des garanties sur biens propres apportées par ADONIS.

Avec ce recours fragilisant la situation, il est possible que le groupe Adonis soit contraint de faire appel majoritairement à ses fonds propres.

Le code du travail prévoit un transfert automatique des contrats de travail et de l’ensemble des avantages de l’ancien employeur (UGOLF) vers le nouveau quand la continuité de l‘activité est assurée. 

Ainsi ADONIS avait bien prévu, et d’ailleurs annoncé aux salariés lors d’une rencontre, la reprise de leur contrat dès le 4 janvier 2024, et rétroactivement au 1er janvier, en cas de signature du bail à construction avec la Ville, initialement prévue le 4 janvier 2024, date d’échéance de tous recours. 
Cependant la signature du bail étant désormais différée en raison des recours, la situation des salariés est différente, avec sans doute, de la part de UGOLF, une procédure de licenciement pour motif économique à prévoir, et, dans la mesure où un bail pourra être signé (mais quand ?) une réembauche des salariés par ADONIS qui aura besoin de leurs compétences et de leurs savoir-faire.

Le délégataire UGOLF n’a pas été “congédié” : la délégation de service public qui le liait à la Ville est arrivée à échéance au 31 décembre 2023. La Ville a fait le choix de ne pas poursuivre dans cette voie (délégation d’exploitation), consciente qu’il fallait trouver un investisseur capable de développer la partie hôtel / restaurant, que UGOLF, de son propre aveu, ne savait pas développer en propre. 

UGOLF n’a pas déposé de nouvelle candidature pour poursuivre l’exploitation du golf  lors de la consultation lancée à l'occasion du conseil municipal du 26 juin 2023. 

La délégation de service public (DSP) qui liait UGOLF à la Ville est arrivée à échéance au 31 décembre 2023.  UGOLF n’a pas déposé de nouvelle candidature pour poursuivre l’exploitation du golf  lors de la consultation lancée à l'occasion du conseil municipal du 26 juin 2023. Par délibération du conseil municipal du 11 octobre 2023, de fait la procédure consultation a été déclarée sans suite.

Consciente qu’il fallait trouver un investisseur capable de développer la partie hôtel / restaurant, que UGOLF, de son propre aveu, ne savait pas développer en propre, la Ville a fait le choix de ne pas poursuivre dans la voie de la DSP.

Ainsi par délibération du 30 juin 2022, le conseil municipal de Digne-les-Bains a décidé, qu’à compter du 1er janvier 2024, ne seront plus affectés à un service public municipal les parcelles communales situées sur le site du golf et a prononcé en conséquence le déclassement des dites parcelles à effet à la même date du 1er janvier 2024. Par conséquent, une DSP ne peut être relancée, sans une nouvelle procédure administrative longue et complexe.   

S’agissant de l’exploitation et de la poursuite de l’activité golfique, la Ville n’a pas vocation à se substituer à un repreneur dans la mesure où l’ensemble du site a été classé dans le domaine privé de la commune, d’une part, et où la substitution d’une autre modalité d’exploitation, à l’initiative de la commune, prendra du temps et nécessitera des moyens financiers dont la commune ne dispose pas pour le moment.

C’est “l’hôpital qui se fout de la charité”, ou de la pure mauvaise foi de la part de Gilles CHALVET ; c’est un projet autrement plus ambitieux et porteur d’avenir pour la pratique du Golf, pour le développement de l’emploi sur le site et pour l’attractivité touristique de Digne-les-Bains, que la Ville a initié ; qu’il le veuille ou non, M. CHALVET, par son choix procédurier bloque le projet, empêche la reprise des salariés et compromet la saison golfique. 

Par son recours, c’est Monsieur Gilles CHALVET qui bloque les investissements, qui bloque la reprise du golf, son bon entretien, et l’offre golfique pour les adeptes du golf, qui ont souscrit des abonnements et ne pourront pas en bénéficier immédiatement.

Concernant la problématique d’irrigation du golf, plusieurs devis avaient été demandés par Adonis et notamment pour envisager un système de récupération d’eau à l’étude (mais pour cela il faut connaître le dossier et s’y intéresser ! Monsieur CHALVET avait tout loisir de rencontrer Adonis s’il le souhaitait). 

Il est évident que Terre dignoise et M. G CHALVET se comportent comme des irresponsables en créant, de leur propre initiative et sur des fondements fallacieux, une situation de blocage qui porte tort aux salariés, aux golfeurs, à l’école de golf qui permet à nos jeunes de découvrir une activité dans de très bonnes conditions, au site, et à la Ville de Digne-les-Bains.

Le fait de vouloir tenter de faire “porter le chapeau” à la Ville consiste évidemment à vouloir se dédouaner de sa propre responsabilité. Il y a une tentative de nuire à un projet porteur d’une dynamique touristique forte, venant renforcer d’importants investissements consentis ces dernières années, et ce, dans un but purement politicien.

D’une part, le Centre d’art-CAIRN ne coûte pas 200.000 euros par an, et, d’autre part, reprendre les salariés n’est pas dans l’intention de la Ville, et, même si la Ville le souhaitait, ne pourrait pas se faire sans plusieurs procédures administratives (que méconnaissent les porteurs du recours), ne serait ce que le passage en conseil municipal pour créer les emplois. 

La Ville a tout fait pour garantir aux salariés, avec ADONIS, la continuité de leurs contrats, en passant de leur ancien employeur au nouveau sans discontinuité et conformément aux dispositions du code du travail.

C’est le recours de Monsieur Gilles CHALVET et de Terre Dignoise qui a conduit à précariser la situation des salariés.

Monsieur Gilles CHALVET avait, lors des débats en conseil municipal, confirmé sa préférence pour une gestion du golf en régie. Aujourd’hui, il reproche à la Ville de ne pas avoir prolongé la délégation de service public avec UGOLF. 

Il affirme être pour un projet de développement du golf mais il bloque le projet d’ADONIS en intentant un recours. Il utilise des arguments trompeurs et procède par des raccourcis hasardeux en maniant à l’envie le  “Y a qu’à, faut qu’on” de ceux qui ne prennent pas la peine de réfléchir avant d’agir. 

La promesse de bail avec le groupe ADONIS a été adoptée lors du conseil municipal 11 avril 2023. Cette promesse de bail qui comportait déjà tous les principaux éléments fondamentaux n’a pas fait l’objet d’un recours. 

Pourquoi l'opposition municipale ne s’est pas manifestée à cette époque ? 

Pendant plus de 18 mois, la municipalité a travaillé, pas à pas, étape après étape, ce dossier avec les conseils de juristes (avocats, notaire.. etc), les services municipaux, et n’a cessé d’informer et d’associer le Conseil Municipal : la gestion du golf a fait l’objet de huit délibérations depuis le 30 juin 2022.


Le site du golf de Digne-les-Bains demeure fermé jusqu’à nouvel ordre. 

La Ville regrette la période d’incertitudes, tant sur les modalités de préservation des installations actuelles, que s’agissant de l’exploitation et de la poursuite de l’activité golfique. 

Cependant, “©LeClub Golf ” (filiale d’UGOLF) a confirmé au groupe Adonis le prolongement des cartes d’abonnement et de fidélisation, dans cette période d’attente de reprise pour ne pas pénaliser les golfeurs.


LA VILLE DE DIGNE-LES-BAINS

La mairie est propriétaire du site du golf de Digne-les-Bains (bâtiments d'accueil, hôtel et restaurant  actuels, locaux techniques… ). 

La propriété des terrains liés au parcours de golf est municipale pour une partie des terrains et  privée pour une autre partie au travers de baux emphytéotiques avec des particuliers privés.

Parce que les finances communales sont contraintes, la municipalité a souhaité confier à des partenaires privés le soin de redonner à ce site toute son ampleur d’équipement touristique et sportif. Pour cela, la Ville a confié la redynamisation et la valorisation du site du Golf à la société ADONIS - Golf de Digne-les-Bains, au travers d’un bail à construction validé par le conseil municipal, dans sa très grande majorité, lors de sa séance du 2 novembre dernier.

Le Groupe ADONIS

Le Groupe Adonis Hôtels & Résidences gère 18 hôtels dont il est propriétaire et 19 autres en mandat de gestion ou mandat commercial pour le compte d’autres propriétaires indépendants.

Adonis Hôtels & Résidences est présent partout en France avec une capacité totale d’accueil de plus de 1 900 chambres et appartements. Fort de son siège social de 17 collaborateurs au service des exploitations, le groupe est un acteur majeur de l'hôtellerie française avec 26 500 000€ de C.A. HT gérés

Le groupe : https://www.adonis-hotels-residences.com/

UGOLF

Filiale du groupe immobilier DVAL, UGOL gère des golfs en France et à l’étranger. 

Pour le compte de la Ville, UGOLF était le gestionnaire du golf dignois au travers d’une délégation de service public. 

La délégation de service public qui le liait à la Ville est arrivée à échéance le  31 décembre 2023. UGOLF n’a pas déposé de nouvelle candidature pour poursuivre l’exploitation du golf  lors de la consultation lancée à l'occasion du conseil municipal du 26 juin 2023. 

Le groupe : https://jouer.golf/


Le groupe ADONIS porte un projet ambitieux pour le site du Golf de Digne-les-Bains.

Le groupe souhaite assurer au plus tôt, la continuité de service sur l’activité sportive, l’accueil des golfeurs, tout en démarrant simultanément la réhabilitation des bâtiments existants, en assurant la partie désamiantage des constructions pour arriver au printemps 2024 à la livraison d’un hôtel de classement 4 étoiles, avec 14 chambres (calendrier sous réserve des délais du recours).

ADONIS assurerait également dès la reprise la réhabilitation totale des cuisines et de l’espace restauration comprenant 2 offres différentes, avec terrasse indépendante pour le café/brasserie et bistronomie ouvert 7j/7, ainsi que des aménagements novateurs sur les espaces golfiques pour un montant estimé à plus d’1,5 Millions d’Euros HT.

Ensuite la réhabilitation et édification des autres bâtiments, vestiaires, salle de sport, espace piscine extérieure, terrain de padel tennis et la construction d’un minimum de 21 chambres toujours de classement 4 étoiles se fera progressivement fonction des contraintes techniques et des autorisations d’urbanisme pour un montant d’environ 1,8 Millions d’Euros HT.


La procédure d'attribution d’un bail à construction est un travail conséquent, entamé depuis plusieurs mois et qui respecte plusieurs étapes administratives :

  • 30 juin 2022 : Délibération du conseil municipal portant sur le déclassement et le lancement d’un appel à manifestation d'intérêt sur les parcelles affectées à l'activité golfique.
  • 21 octobre 2022 : Avis d'attribution déclaré infructueux suite à l’appel à manifestation d'intérêt.
  • 26 octobre 2022 : Clôture d’un nouvel appel à manifestation d'intérêt en procédure restreinte et réception d’une candidature du groupe ADONIS.
  • 11 avril 2023 :  Délibération du conseil municipal portant approbation du projet de bail à construction avec le groupe ADONIS.
  • 27 Juin 2023 : délibération du conseil municipal de lancement d’une procédure de concession de service public pour la gestion et l'exploitation du golf-hôtel de Digne-les-Bains.
  • 11 octobre 2023 : délibération du conseil municipal déclarant sans suite la procédure de concession de service public pour la gestion et l'exploitation du golf-hôtel de Digne-les-Bains pour cause d'infructuosité.
  • 2 novembre 2023 : délibération du conseil municipal approuvant le bail à construction portant sur le golf de Digne-les-Bains avec le groupe ADONIS avec effet en janvier 2024
  • 23 décembre 2023 : transmission, par leur avocat, d’un recours et d’un référé suspension de la part de l’association Terre dignoise et M. Gilles CHALVET, contraignant la Ville et le preneur à attendre la décision du Tribunal Administratif.
  • 8 janvier 2024 : réception de la date d'audience au Tribunal Administratif.
  • 29 janvier 2024 : audience au Tribunal Administratif.
  • 31 janvier 2024 : ordonnance du Tribunal Administratif
Publié le 2 janvier 2024
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